יש שאלה שאנחנו שומעים הרבה בתקופה האחרונה: "עוד לא מאוחר מדי להיכנס לאתונה?"
התשובה הקצרה: לא. אבל היא מסתבכת קצת — כי השוק שינה צורה. מי שמחפש את אתונה של 2017 לא ימצא אותה. מה שכן אפשר למצוא ב-2026 הוא שוק שהוכיח את עצמו, עם כניסה שעדיין הגיונית, ועם כמה גורמים ספציפיים לשנה הזו שכדאי להבין לפני שמחליטים.
שוק שהתבגר ולמה זה דווקא טוב
ב-2025 עלו מחירי הדירות באתונה ב-6.2% (על פי הנתונים של Bank of Greece). זה נשמע פחות מרגש מהשנים שלפני: 2023 ו-2024 רשמו 14% ו-9% בהתאמה. אבל יש הבדל בין שוק שמתחמם מספקולציה לבין שוק שצומח על ביקוש אמיתי. אתונה של 2026 היא השני.
ועכשיו ההשוואה שמפתיעה: אם משווים את אתונה לערי בירה אירופאיות אחרות באותה השנה, ברלין צמחה רק ב-3.4%, מדריד 5%, ליסבון 2.7%, פריז 1.3% (מקור: Knight Frank, 2026). אתונה עקפה את כולן – ועדיין נסחרת בהרבה פחות. מחיר ממוצע למטר באותאבל עדיין נכנסים לשוק בפחות ממחצית מחיר מדריד.
מה מניע את הביקוש ולמה הוא לא הולך לשום מקום
הטעות שרבים עושים היא לחשוב על אתונה רק בתור "שוק תיירות". זה נכון אבל חלקי.
כן, 37 מיליון תיירים הגיעו ליוון ב-2025 עם הכנסות של כ-20 מיליארד אירו (Bank of Greece). אתונה היא כבר מזמן לא עצירת מעבר – היא יעד תיירותי צומח. אבל מה שמייצר יציבות אמיתית זה הביקוש שממשיך גם כשהתיירים חוזרים הביתה.
שיעור השוכרים ביוון עלה מ-22.8% ב-2010 ל-30.3% ב-2024, שליש מהאוכלוסייה שוכר, והמספר עולה.
באתונה עצמה המספר גבוה בהרבה – לפי מפקד ELSTAT, כבר ב-2011 עמד שיעור השוכרים במוניציפליטי אתונה על 38%, ובשכונות מסוימות הגיע ל-50%. מאז השוק רק הוסיף לחץ.
מחירי השכירות במרכז אתונה עלו 7.6% בשנה האחרונה (Spitogatos, 2025).
זאת לא בועה – זה לחץ מבני על שוק שלא בנה מספיק יחידות דיור בעשור האחרון.
בפועל, מי שמחזיק דירה קטנה ומנוהלת נכון במיקום טוב, עם גישה טובה לתחבורה ציבורית,
נמצא בנקודה שבה שני מקורות ביקוש עובדים יחד: תיירות קצרת טווח בעונה, שכירות ארוכת טווח בשאר השנה. הגמישות הזו היא יתרון שלא תמיד מקבל את הדגש הנכון. במיוחד בתקופה שבה ראינו מגפה עולמית ומשברים אחרים שחולפים על פנינו.
מה אנחנו רואים בשטח ב-2026
הגל הבא של עליות ערך לא יבוא רק ממחירי הדיור הכלליים. הוא יבוא משכונות ספציפיות שמקבלות קטליזטור.
הדפוס שאנחנו רואים חוזר על עצמו: שכונה עם בסיס חזק, אוכלוסייה יציבה, נגישות טובה למטרו, שירותים קיימים, שמקבלת פרויקט פיתוח עירוני גדול.
פרויקט ממשלתי או ציבורי שמשנה את האופי הכלכלי של האזור.
דוגמה שמתרחשת ממש עכשיו: באתר תעשייה ישן בדרום-מרכז אתונה קמה קריית הממשלה החדשה של העיר,
פרויקט בהיקף של כ-98,000 מ"ר שיאחד משרדים ממשלתיים, פארקים ושטחים ציבוריים.פרויקט שייצר תעסוקה יציבה, ימשוך אוכלוסייה עובדת, ויעלה את הביקוש לשכירות ארוכת טווח באזור – בדיוק הסוג של ביקוש שמשקיע רוצה.
מי שמזהה את הסיגנלים האלה לפני שהם מגיעים לכותרות מרוויח השקעה אטרקטיבית בתשואות שעוקפות את ממוצע השוק.
רוצים לשמוע על הפרויקט החדש שלנו בקרבת קריית הממשלה? לחצו כאן.
אז למה להשקיע ביוון דווקא בשנת 2026?
אמנת המס. יוון וישראל חתמו על אמנת מס כפולה כבר ב-1995, ומשמעותה פשוטה: על רווחים מנדל"ן ביוון – שכירות ומכירה – משלמים מס ביוון בלבד, לא בישראל. מס הרכישה עומד על 3.09% בלבד, ומס רווחי ההון על נדל"ן מושעה בפועל עד סוף 2026. מי שסוגר עסקה השנה נכנס לתוך מסגרת מס שקופה ומוכרת.
שער האירו. האירו נסחר ברמות נוחות יחסית לממוצע ההיסטורי מול השקל. רכישה עכשיו היא גם פוזיציה על שיקום שער המטבע בלי לקחת סיכון מטבעי נוסף מעבר לנדל"ן עצמו.
מחירי כניסה עדיין אטרקטיביים. אתונה עלתה 86% מאז שפל 2017, אבל עדיין נמצאת מתחת למחצית מחיר רוב הבירות האירופאיות. אם הפער ייסגר, ולו באופן חלקי, מי שנכנס ב-2026 יהנה מכך. אם לא, עדיין מקבל תשואת שכירות שלא מוצאים בישראל. ושלא נדבר על כך, שבמחיר מקדמה בישראל, תוכלו לקבל נכס עובד ומייצר תשואה באתונה.
מה חשוב לבדוק לפני שנכנסים
שוק שצומח לא פירושו שוק ללא מורכבויות.
רגולציית שכירות קצרת טווח משתנה. אתונה אסרה על רישיונות Airbnb חדשים בשלושה רובעים מרכזיים, וההגבלה הוארכה עד סוף 2026. מספר דירות השכירות הקצרת טווח במרכז אתונה כמעט הכפיל את קיבולת בתי המלון באזור, מה שהוביל למשבר דיור ועלייה חדה בשכר דירה לתושבים המקומיים.
הממשלה מנסה לאזן בין תיירות לבין עיר שניתן לגור בה, ואף מציעה פטור ממס הכנסה לשלוש שנים לבעלי נכסים שיעברו משכירות קצרה לארוכת טווח.
עלויות נלוות עומדות על כ-8-10% ממחיר הנכס –
עורך דין, נוטריון, שמאי, רישום. אלה מספרים שנכנסים לחישוב מראש, לא אחרי.
ניהול מרחוק הוא חלק מהמשוואה. ניהול מקצועי מקומי עולה בדרך כלל 10-15% מהכנסות השכירות.
עדיין אטרקטיבי אבל כדאי לחשב תשואה נטו, לא ברוטו.
לסיכום
2026 לא מציעה את ההזדמנות שמציעה שנה ראשונה בשוק מתעורר. היא מציעה משהו אחר –
שוק שהוכיח את עצמו, עם ביקוש מבני אמיתי, עם גורמי זמן ספציפיים לשנה הזו, ועם פוטנציאל השבחה למי שיודע לזהות את השכונות הנכונות לפני כולם.
זה לא מתאים לכולם. אבל למי ששואל את השאלות הנכונות – התשובות בשוק היווני הן בין הטובות שיש כרגע באירופה.
יש לכם שאלות על השוק ואיך כדאי להשקיע? הצוות של Neo Properties זמין לשיחה.
שאלות נפוצות
האם עוד כדאי להשקיע בנדל"ן ביוון ב-2026? כן, אבל בצורה שונה מ-2019. השוק בוגר יותר, מחירי הכניסה עלו, אבל הביקוש המבני חזק ויציב. הפוקוס עבר מ"לקנות הכל" ל"לקנות נכון" – מיקום, שכונה, אסטרטגיית שכירות.
מה ההבדל בין השקעה באתונה לבין השקעה בישראל? תשואת שכירות ממוצעת בישראל עומדת על כ-2-3% ברוטו. באתונה, בנכס מנוהל נכון, 5-7% נטו הוא יעד ריאלי ויש נכסים שמגיעים לאחוזי תשואה גבוהים יותר. בנוסף, מחירי הכניסה נמוכים משמעותית ומאפשרים כניסה מלאה לשוק בסכום שבישראל הוא רק מקדמה לנכס.
איך מזהים שכונה עם פוטנציאל? הסיגנלים שאנחנו בודקים: פרויקטי פיתוח ציבוריים מאושרים, נגישות לתחבורה ציבורית, ביקוש שכירות ארוכת טווח קיים, ואוכלוסייה יציבה, לא רק תיירותית.
כמה עולה להיכנס לשוק היווני? תלוי באזור ובסוג הנכס. בשכונות עם ביקוש גבוה לשכירות ארוכת טווח, מחירי הכניסה מתחילים ב-110,000 יורו לנכס חדש, מרוהט ומוכן להשכרה. מעבר למחיר הנכס חשוב לתכנן כ-8-10% נוספים לעלויות נלוות.
מה הסיכונים העיקריים? שינויים רגולטוריים בשכירות קצרת טווח, בחירת נכס שגויה, וניהול לא מקצועי מרחוק. שלושתם ניתנים למיטיגציה עם בדיקת נאותות נכונה וליווי מקצועי.