מי שעקב בשנה האחרונה אחרי עולם השקעות הנדל"ן ביוון שמע סיפור אחד: אתונה, Airbnb, תשואה של 10% ומעלה, "הכסף פשוט נכנס לבד." זה לא שקר מוחלט, אבל זה גם לא התמונה השלמה.
ב-2026 שוק השכירות קצרת הטווח ביוון עובר את השינוי הרגולטורי הגדול ביותר בהיסטוריה שלו. מי שמבין בדיוק מה מותר, איפה, ומה האלטרנטיבות, יכול לקבל החלטות מושכלות. מי שממשיך לפעול לפי הנחות 2022, עלול להיתקל בהפתעות.
מה האיסור בפועל, ואיפה הוא חל
הממשלה היוונית הטילה בינואר 2025 הקפאה על פתיחת רישומי Airbnb חדשים בשלושת האזורים העירוניים המרכזיים של אתונה: פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, סינטגמה ושכנותיהן. ההקפאה, שאמורה הייתה להסתיים בסוף 2025, הוארכה ל-2026 כולו, ולפי הערכות תוארך גם ל-2027.
לא רק זאת: בספטמבר 2025 הודיעה הממשלה על הרחבת האיסור לחמישה אזורים נוספים ברחבי יוון, ובהם סלוניקי, חלקידיקי, סנטוריני, פארוס וחניה.
המשמעות המעשית: מי שמחזיק כבר רישיון AMA (מספר רישום נכס להשכרה קצרת טווח) יכול להמשיך לפעול כרגיל. מי שרוכש נכס חדש באזורים האלה כיום, לא יקבל רישיון AMA חדש.
כלל חשוב שמעטים מדברים עליו: הרישיון קשור לבעלים, לא לנכס. כלומר, גם אם תקנו נכס שהיה מושכר דרך Airbnb בעבר, הרישיון לא עובר אליכם אוטומטית.
למה הממשלה לא אוסרת לגמרי?
כי Airbnb מייצר לה יותר מדי כסף.
ב-2017 עמדו ההכנסות מהשכרה קצרת טווח ביוון על כ-70 מיליון יורו בשנה. ב-2025 הן הגיעו לכמעט מיליארד יורו. זאת לא תעשייה שממשלה רציונלית תהרוס בן לילה. המדיניות היא מיקוד גיאוגרפי, לא איסור כולל, ולכן ברוב אתונה ובמרבית יוון, השכרה קצרת טווח ממשיכה לפעול ללא הגבלה.
השוואה: שכירות קצרת טווח מול ארוכת טווח באתונה ב-2026
כאן מסתתרת התובנה שרוב הסיפורים לא מציגים לכם.
שכירות קצרת טווח (Airbnb)
לפי נתוני Investropa ו-Zafido המבוססים על Spitogatos Property Index, שכירות קצרת טווח במרכז אתונה יכולה להניב תשואה גולמית של 8-15%. אבל:
- עלויות תפעול אוכלות 40-60% מההכנסה הגולמית (ניקיון, ניהול, פלטפורמות, תחזוקה שוטפת)
- תפוסה ממוצעת: 60-71%, עם תנודתיות עונתית חדה
- עמלת מנהל נכסים: 20-30% מהכנסת הפלטפורמה
- דמי אקלים חדשים מ-2026: 8 יורו לאורח ללילה
- קנסות על הפרה: 5,000-20,000 יורו
שכירות ארוכת טווח
- תשואה נטו ממוצעת: 5-7% בנכסים משופצים במרכז אתונה (מקור: Investropa, Spitogatos Q4 2025)
- תפוסה: 90-97%, יציבה לאורך השנה
- שכר דירה ממוצע לדירת 1 חדר שינה: 670 יורו לחודש (תחילת 2026)
- עליית שכר דירה שנתית: 7.6% במרכז אתונה ב-2025 (מקור: Spitogatos)
- תפעול: פשוט בהרבה, ניתן לניהול מרחוק
מה שהמספרים אומרים בפועל: בנכסים משופצים ובמיקומים נבחרים, ההפרש הנטו בין שתי השיטות קטן בהרבה ממה שהתשואה הגולמית מרמזת. לפעמים, דירה עם שוכר יציב ב-670 יורו לחודש ותפוסה של 95% עושה עסקה טובה יותר מ"15% תשואה" שמסתמכת על קיץ יווני טוב ותפוסה מלאה.
גם לדירת Airbnb מצוינת צריך פלאן B
קורונה לימדה את עולם התיירות שיעור אחד שקשה לשכוח: ביקוש תיירותי יכול להיעצר בן לילה. מלחמות, משברים, גלי חום קיצוניים, החלטות ממשלה, כולם גורמים שלא תמיד ניתן לחזות. ישראלים בפרט, שחוו מקרוב מה קורה לשוק הנדל"ן בתקופות לא צפויות, מכירים את הצורך בגיבוי.
לכל נכס שנרכש לצורך השכרה קצרת טווח, כדאי לשאול שאלה אחת פשוטה מראש: אם לא תהיה כאן תיירות לשנה שלמה, מה קורה עם ההכנסה? נכס שיכול לתפקד גם בשכירות ארוכת טווח במקרה הצורך, הוא נכס שישן עליו בנוחות.
3 אסטרטגיות שעובדות בשטח
1. לרכוש בשכונות מחוץ לאזורי ההקפאה, עם ביקוש אמיתי
שכונות כמו קיפסלי, פנגרטי, ניאוס קוסמוס ואקסרכיה אינן בתחום ההגבלה, מחיריהן עדיין נגישים, וביקוש התיירים והדיירים לטווח ארוך בהן גדל. שכונת דפני, לדוגמה, מציגה ביקוש יציב וגישה נוחה למרכז ולחוף הדרומי, מה שמבסס אותה כאזור עם פוטנציאל השבחה ראוי לבדיקה. מי שמזהה את השכונות האלה עכשיו נכנס לפני שהתמחור מגלם את הפוטנציאל.
2. לנצל רישיון AMA קיים בעסקה
יש מוכרים שמציעים נכסים עם רישיון AMA פעיל. זהו נכס שמחירו אמור לשקף את ערך הרישיון, אבל בשוק שעדיין לא לחלוטין מתמחר את הנדירות, ניתן למצוא עסקאות טובות. חשוב לבדוק את הרישיון עם עורך דין מקומי לפני חתימה, ולוודא שהוא אכן ניתן להעברה.
3. לבנות נכס גמיש, ששתי האסטרטגיות עובדות בו
הגישה החכמה ביותר שאנחנו רואים: לרכוש נכס שיכול לעבוד הן להשכרה קצרת טווח והן לארוכת טווח, בהתאם לתנאי השוק. שוק השכירות הארוכה באתונה עולה בעקביות, 7.6% בשנה האחרונה, וביקוש מצד סטודנטים, אנשי מקצוע ועובדים זרים הופך אותו לאלטרנטיבה של ממש, לא רק לגיבוי.
שורה תחתונה
האיסור הוא אמיתי, אבל הוא לא מכה ב-Airbnb ביוון. הוא מכה ב-Airbnb בכמה רחובות ספציפיים במרכז אתונה. השוק גדול יותר, מגוון יותר ומורכב יותר ממה שנשמע בסיפורי ההצלחה.
מי שמבין את ההבדלים האלה, בין אזורים, בין אסטרטגיות, בין מספרים גולמיים לנטו בפועל, ויש לו גם תוכנית גיבוי למקרה הצורך, יכול לבחור בתבונה את הצעד הנכון עבורו.
מתלבטים בין שכירות קצרת טווח לארוכת טווח? רוצים להבין איזו אסטרטגיה מתאימה לנכס שאתם שוקלים? נשמח לשוחח ולתת לכם תמונה ברורה.